Vorzeitige Auflösung der Festhypothek

Festhypothek vorzeitig auflösen

Das Leben hält sich nicht immer an Pläne. Unvorhergesehene Ereignisse können dazu führen, dass Sie Ihre Hypothek vor dem Ende der Laufzeit kündigen und zurückzahlen wollen.

Was passiert zum Beispiel, wenn die Immobilie verkauft werden soll und die Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss? Welche Konsequenzen hat eine vorzeitige Auflösung für den Verkäufer?

Bei der Auflösung einer Festhypothek muss eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an das finanzierende Finanzinstitut (z.B. Bank, Post, PK) entrichtet werden. Dieser Betrag setzt sich aus dem vereinbarten Kreditzinssatz und dem für das Finanzinstitut erzielbaren Zinssatz einer neuen Anlage zusammen und kann somit ziemlich hoch ausfallen. Ein Beispiel: Ein Schuldner nimmt eine 10-jährige Festhypothek zu 2 Prozent auf. Nach fünf Jahren verkauft er sein Haus und will die Festhypothek auflösen. Erhält die Bank während der 5-jährigen Restlaufzeit am Kapitalmarkt 0,5 Prozent Zins, beträgt ihr Verlust 1,5 Prozent pro Jahr oder 7,5 Prozent bezogen auf die gesamte Restlaufzeit. Bei einer Hypothek von 500'000 Franken sind das 37'500 Franken.
Für den Verkäufer und somit Schuldner gibt es verschiedene Möglichkeiten, diesen «Penalty» zu reduzieren oder gar zu vermeiden.

Übernahme der Hypothek durch den/die Käufer

Die Verhandlungen für eine Übernahme der Hypothek gestalten sich je nach Ausgangslage einfach oder schwieriger. Oft sind die bestehenden Hypotheken mit einem höheren Zinssatz belastet als es aktuell möglich wäre abzuschliessen. Meistens stimmen Käufer nur einer Übernahme zu, wenn im Gegenzug Eingeständnisse wie z.B. eine Kaufpreisreduktion gemacht werden. Weiter muss der Käufer auch bereits sein eine Kundenbeziehung mit dem finanzierenden Institut einzugehen und von diesem auch als neuer Schuldner akzeptiert werden.

Übertragung der Hypothek auf eine andere Immobilie

Wenn Sie eine andere Immobilie kaufen oder eine Immobilie, die Sie bereits besitzen noch weiter belehnen möchten, bieten die meisten Finanzinstitute an, die bestehende Hypothek auf das neue resp. andere Objekt (Ersatzbeschaffung) zu übertragen.


Kommen diese beiden Varianten nicht in Frage bleiben noch:


Umwandlung der Festhypothek in einen festen Vorschuss (Lombardkredit)

Der Lombardkredit ist eine weitverbreitete Form der Verpfändung von Wertpapieren. Als Lombardkredit wird ein Kredit bezeichnet, der durch Wertpapiere, Bankguthaben, Edelmetalle oder Ansprüche aus Lebensversicherungspolicen mit Rückkaufswert gedeckt ist. Somit gilt dann nicht mehr die Immobilie als Sicherheit für die Bank sondern das anderweitige Vermögen, was natürlich auch erst vorhanden sein muss um diesen Lösungsweg zu beschreiten.

Vermietung des Objektes bis zum Ablauf der Hypothek

Je nachdem, wie lange die Hypothek noch läuft und der berechneten Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und den finanziellen Möglichkeiten ist es überlegenswert, die Immobilie für die Restlaufzeit der Hypothek zu vermieten und anschliessend erst zu verkaufen. Es könnte mit einem Kaufinteressenten zum Beispiel auch ein Miet-Kaufvertrag abgeschlossen werden.

Steuerliche Aspekte der Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigungen sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, sofern die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt. Bei der Einkommenssteuer hingegen können Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann als abzugsfähige Schuldzinsen geltend gemacht werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird. Eine doppelte Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der Einkommensteuer ist in jedem Fall ausgeschlossen.