Rechtliche Aspekte

Rechtliche Aspekte

Vertragswerke, Reglemente, grundbuchrelevante Unterlagen usw. gehören zu jedem Immobilien- und Grundstückserwerb. Sie sind in der Regel rechtlich bindende Dokumente und in juristischer Sprache abgefasst. Weil es sich beim Kauf von Wohneigentum nicht um ein alltägliches Geschäft handelt und die Sprache der Juristen nicht für jedermann verständlich ist, besteht die Gefahr, die rechtliche Bedeutung von scheinbar nebensächlichen Bestimmungen und Formulierungen zu unterschätzen und eine detaillierte Prüfung dieser Fakten zu vernachlässigen. Das kann unter Umständen zu bösen Überraschungen führen.

Um Inhalte, Bedeutungen und Konsequenzen von vertraglichen Schriftstücken zu verstehen, lohnt es sich, vorgängig oder parallel zu den Vertragsverhandlungen den Rat von Fachpersonen einzuholen. Die damit gewonnene Sicherheit rechfertigt allfällige Kosten einer solchen Beratung in jedem Fall. Letztlich besteht auch die Möglichkeit, sich die öffentliche Beurkundung durch die Urkundsperson (Grundbuchamt in Schaffhausen, Notare in den Kantonen ZH und TG) eingehend erklären zu lassen.

Der Kaufvertrag

Mit dem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer gegen Zahlung eines Kaufpreises das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Ein solcher Vertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung. Der reine Vertragsabschluss stellt eine gegenseitige Verpflichtung zur Eigentumsübertragung dar. Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt jedoch erst mit der Abgabe der Grundbuchanmeldung bzw. mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kaufvertrag sollte Folgendes geregelt sein:

  • Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
  • Beschreibung des Kaufobjektes
  • Kaufpreis sowie die Art und der Zeitpunkt der Bezahlung
  • Sicherstellung und Verzinsung von An-, Rest- und Steuerzahlungen
  • Gewährleistungen und Garantien
  • Übergang von Rechten und Pflichten beim Antritt
  • Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
  • Zahlungsregelung der anfallenden Gebühren, Kosten und Steuern
  • Regelung bestehender Versicherungsverträge

Die öffentliche Beurkundung

Bei Rechtsgeschäften von einer bestimmten Tragweite verlangt der Gesetzgeber die öffentliche Beurkundung. Durch die öffentliche Beurkundung soll den Parteien volle Klarheit über das zu tätigende Geschäft gegeben werden. Sie sollen aber auch vor unüberlegten Entschlüssen bewahren und die Beurkundung soll letztlich eine zuverlässige Grundlage für den Grundbucheintrag schaffen. Im Gegensatz zur Beglaubigung, bei der die Urkundsperson lediglich eine Tatsache bezeugt, stellt dieser bei der öffentlichen Beurkundung fest, dass der geäusserte Wille der Parteien mit dem Inhalt der Urkunde übereinstimmt.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug stellt einen Kurzbeschrieb des Grundstückes dar und gibt Auskunft über Grundstücksfläche, Eigentümer, Anmerkungen, Grundlasten, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und Vormerkungen. Hier ist ersichtlich, welche Rechte und Lasten, Verpflichtungen und Einschränkungen mit dem Grundstück verbunden sind. Solche Grundbucheintragungen sind bei einer Grundstücksbesichtigung nicht erkennbar, können jedoch die Nutzung und den Wert einer Liegenschaft beeinflussen. Die genauen Wortlaute dieser Eintragungen sind im Grundbuch bzw. aus den entsprechenden Hilfsregistern und Sammlungen ersichtlich. Deshalb kommt dem Grundbuchauszug eine grosse Bedeutung zu. Er ist Teil des Kaufvertrages.

Die Eigentumsformen

Die Eigentumsform bestimmt die Art und Weise, wie ein Eigentümer eine Sache bzw. seinen Wertanteil nutzen und darüber verfügen kann.

Die Grundpfandrechte (vertragliche)

Oftmals dienen Grundstücke als Absicherung für finanzielle Darlehen. Weil das Grundstück dem Gläubiger nicht im Sinne eines Pfandes übergeben werden kann, besteht das Instrument des Grundpfandrechts. Grundpfandrechte sind zwingend im Grundbuch eingetragen. Grundpfandrechte können in Form von Schuldbriefen oder Grundpfandverschreibungen errichtet werden. Auf einem Grundstück können mehrere Grundpfandrechte in beliebiger Höhe errichtet werden. Die gleichzeitige Zuteilung einer Rangfolge/Pfandstelle bestimmt die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Verwertungsfalle zu befriedigen sind. Die Pfandstellen der Grundpfandrechte haben keinen Zusammenhang mit den Begriffen 1. Hypothek und 2. Hypothek. Ebenso gibt die Höhe der Beträge keinen Aufschluss über die effektive Belastung des Grundstückes.